任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの支払いが厳しくなった方々の住宅の競売を回避する手段の一つです。
金融機関からの住宅ローンの支払いが出来なくなると、債権者である金融機関は裁判所を通じて強制的に自宅(マンション・不動産物件含む)を売却し、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する“競売手続き”を行います。
その競売手続を回避するには、『任意売却』という解決手段があります。
任意売却は、専門性の高い不動産コンサルタントが債権者と債務者の間に入って調整を行い、不動産売買価格がローン残高を下回っても債権者の合意を得る事で売却できる、とても合理的な不動産取引の事です。
裁判所が介入する競売は、強制的で融通の利かない手続きとなりますが、
任意売却は裁判所が介入しない為、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来る融通の利く手続きとなっています。
住宅ローン延滞の怖さ
住宅ローン延滞の怖さは、夢のマイホームが他人の手に渡る第一歩となる可能性を秘めていることです。
月々の住宅ローンの支払いが滞ると、
２~３ヶ月後に、金融機関から督促状や催促状が届きます。それでも支払いがされないと、
３~５ヶ月後に『期限の喪失』により保証会社が住宅ローンの残債を金融機関に『代位弁済』をすることになります。
そうなると、約１～２ヶ月後には、保証会社から委託を受けた債権回収会社が交渉の窓口となり、裁判所へ『競売の申し立て』『競売開始決定』の通知が届きます。
ここまで来ると、夢のマイホームの行き先は【競売】か【任意売却】の選択となってしまします。
その様な状況では、『住宅ローン残債－売却金額』は負債となるケースが多く、自動車ローンや教育ローン、消費者ローンも抱え多重債務となる危険性を抱えてしまいます。
場合によっては、夢のマイホームが他人の手に渡り、自己破産となってしまうケースもございます。
住宅ローン延滞により、住宅を残せる手段の『民事再生』の申請が困難になります。実は、弁護士であれば延滞しても『民事再生』の申請が可能となるアドバイスがありますが・・。
住宅ローン延滞から、自宅が競売、自己破産にならないためには、（残念ながら自宅が競売、自身の自己破産に至るケースにおいても、）金融知識・法律知識・不動産知識などを駆使して、どのような手段があるかを自分自身(個人)で調べるには、大変な労力と時間を要します。
弁護士法人片岡総合法律事務所・片岡税理士事務所では、住宅ローンを含む債務整理のご相談を受けた場合には、当事務所が法律・税務の専門性をご提供したうえ、さらに当事務所が構築した司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・金融機関・不動産業者・測量士などの専門家チームがワンストップサービスでご相談者に寄り添って問題解決にあたります。
任意売却のメリット
住宅ローンの支払いが厳しくなった方々を救済する手段、任意売却のメリットをあげていきます。
☑ 自分で売る相手を選べます。
任意売却では、自分で選んだ相手に売ることが出来ます。そのため売却先によってはそのまま住み続けることや、将来的に買い戻すことも期待出来ます。一方の競売では、裁判所に物件を処分されてしまいます。
☑ 一般的な市場価格に近い高額な価格で売却が期待できます。
任意売却は、市場価格に近い価格での売買が期待できます。一方の、転売目的の入札が多い競売では、市場価格とはほど遠い低額で落札される傾向が強い為、多額の残債が残ってしまう怖れがあります。
☑ 住宅ローン残債の返済負担がとても軽い
任意売却では債権者と残債の返済計画についての話し合いをすることが可能になり、無理のない返済計画に基づいた、少額からのローン残債の返済が可能になります。競売になってしまった場合、残債については強行返済を強いられ、給料を差押えられる事もあります。
☑ 引越し時期・条件・明渡し等において話し合いが行えます。
任意売却であれば、債権者との話し合いの中で、引越し時期や条件・明渡しの面での要望に耳を傾けてもらえます。競売で落札された場合は、物件を落札した不動産業者から強制的に立退きを迫られます。従わなければ不法占拠者と見なされ、法的措置をとられる事にもなります。
☑ ご近所に知られる事なくプライバシーが守れます
任意売却では通常の住み替え感覚で不動産売買が行われる為、プライバシーも侵害されず、売却先によっては慣れ親しんだ地域に住み続ける事が可能です。競売に掛けられると、裁判所の執行官等による自宅調査を始め、入札を行う不動産業者の方々が自宅周辺を調査する等、早い時期にご近所に知られる可能性があります。
☑ 引越し代等の諸費用(余剰金)をもらうことが出来ます
任意売却では債権者との話し合いのなか調整次第で、売却代金の中から引越し費用・当座の生活資金等の諸費用(余剰金)が配分される可能性は高くなります。競売では、引越し費用・当座の生活資金等の請求をする事は出来ません。
☑ 精神面のダメージが少なく気持ちに余裕がもてます
任意売却には裁判所の介入がなく、債務者の意思で計画性を持って退去出来るので、精神的ダメージも少なく安心していられます。一方の裁判所が介入する競売では、債務者の意向は反映されないため、強制執行の度合いが強い事から、精神的ダメージも大きくなります。
☑ 任意売却を行うにあたり一切費用は掛からないこと
任意売却では、債務者自らが費用を負担する事は一切ありません。全ての手続きにまつわる諸費用は、物件の売却費用から配分されるためです。一方の競売となると、競売の決定から落札されるまでの期間はだいたい半年間位かかります。その期間の遅延損害金は、日々14.6%掛かり続ける為、債務残高が増加する怖れがあります。
任意売却での片岡弁護士事務所・片岡税理士事務所の役割
住宅ローンの支払いが厳しくなり、任意売却を選択された一般の個人の方が、自力ですべての手続を行うことは不可能です。
関係してくる専門家は非常に多岐に渡り、弁護士・不動産コンサルタント・不動産鑑定士・土地家屋調査士・測量士・司法書士・税理士など、住宅ローン債権者がすべての専門家と個別に話を進めていくこともかなりの時間と手間がかかってしまいます。
また、誰が詳しい専門家なのかを判断する事、また、その専門家に巡りあうのもひと苦労です。
片岡弁護士事務所・片岡税理士事務所では、当事務所が構築した不動産コンサルタント・不動産鑑定士・土地家屋調査士・測量士・司法書士などの専門家チームがワンストップサービスでご相談者のお手を煩わせることなくスムーズに問題を解決できます。
【今より一歩明るい未来】へ踏み出しましょう。
