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不動産賃貸契約

 
不動産賃貸契約には、抑えておいた方が良いポイントがありますので、下記に記載致します。不動産は金額も大きく、失敗は許されません。そのため、個別の事案に関しましては、不動産に関する事案の経験が豊富な弁護士にご相談されることをお勧めいたします。
 

契約の更新

契約の更新には、大きく土地に関する契約の更新と建物に関する契約更新がございます。また、賃料の更新も重要な更新の一つと考えられます。
 

土地賃貸借契約の更新

通常の契約と同様に契約期間が満了した場合、更新するか、しないかが最初の問題となります。更新をする場合、当事者同士で話し合いますが、お互いが納得した上で更新が行われる合意更新と合意がされない上でも更新がされる法定更新がございます。法定更新の場合、建物の有無で大きく状況が異なります。建物がある場合は、貸主が一定期限内に異議を述べない限り、以前と同じ契約内容で更新されます。また、借主が更新を申請しない場合でも、建物がある場合には、貸主が一定期限内に異議を述べない限り、以前と同じ契約内容で更新されます。貸主が更新に対し異議を申し立てる場合には、正当な理由がなければなりません。
 

建物賃貸借契約の更新

土地賃貸借契約の更新とほぼ同様に、合意更新と法定更新の二種類があります。法定更新の場合、更新の拒絶をするには、6~12ヶ月前に意思表示をする必要があり、更新を条件付きで許可するという場合においても、通知をしなければ、以前と同じ契約内容で更新されます。また、土地賃貸借契約の更新とほぼ同様に、建物がある場合には、貸主が一定期限内に異議を述べない限り、以前と同じ契約内容で更新されます。貸主が更新に対し異議を申し立てる場合には、正当な理由がなければなりません。
なお、定期賃貸借契約を締結することにより、一定期間経過後に賃貸借契約を終了することができる場合があります。この方法は通常の定期賃貸借契約であることが分かる契約書以外に定期賃貸借である旨を説明したことが分かる書面作成や終了時に貸主が借主に一定時期に書面を送付する必要性があるなど制度が複雑であります。単に契約終了期間が記載された賃貸借契約は定期賃貸借ではないことに注意が必要です。不動産を賃貸する動機を専門家に説明し、具体的な賃貸借契約の内容を定める必要があります。
 

賃料の更新(増額・減額)

原則としては、契約の途中の状況で一方的に賃料の増減はできません。しかしながら、当事者間で合意をした場合には、賃料の増減は可能となります。当事者間で、賃料に関して紛争化してしまった場合には、まずは調停を行い、訴訟という流れになります。
 

敷金の返還

原状回復は賃借人の負担とされているのが一般的ですので、全額が戻ってくることはまずありえませんが、不当に返還額が下げられてしまっているケースが多いですので、低いと感じられた場合には、弁護士にご相談下さい。
 
不動産に関する契約は、契約条項が多く、複雑であり、トラブルになり易い分野でもあります。なんとなく大丈夫だろうと思って契約をしてしまったら大変なことになったというケースは、少なくありません。もし、不安な点がございましたら、当事務所のように不動産事案の経験豊富な弁護士にご相談下さい。



 

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